El Correo de Pozuelo nos informó el viernes pasado que, como siempre, se ha aprobado a todo correr, en plena Navidad, de tapadillo y en lo oscurito un proyectito del Ayuntamiento que va a destrozar un zona de valor ecológico, medioambiental y recreo importante para miles de habitantes y contribuyentes de Pozuelo además de ser un generador de malestar constante para miles de habitantes y contribuyentes, con ruido, suciedad, tráfico, aglomeraciones, etc.

Me refiero al inefable Proyecto de Palacio de Congresos y Hotel en una zona verde pegada (200 metros) a una zona residencial, la Avenida de Europa donde miles de habitantes de Pozuelo residimos.

No tenemos acceso aún al detalle del estudio de viabilidad, el cual deberá exponerse a opinión pública pero creo que nos vamos a divertir en su análisis y ya lo creo que lo vamos a estudiar, con microscopio porque huele muy mal. Quizás el PP de Madrid debería de estudiarlo también.

De momento nos dicen poco, básicamente que el Proyecto costará 80 millones de euros (IVA no incluido) de los cuales el Ayuntamiento pondrá hasta 20 millones de euros, lo cual es una sorpresa nueva ya que la alcaldesa nos ha vendido por activa y pasiva que para esto pondrá 0€ que sólo  aportará fondos públicos para la urbanización del Recinto Ferial y que serán 12 millones de euros.

Ya empieza el milagro de la bolita, ¿Dónde está la bolita? o la multiplicación de los panes y los peces.

Luego nos dice también los siguientes datos del resultado del estudio a) La TIR o tasa interna de retorno sin deuda será del 11,14%,  b) el Valor actualizado neto será de 40,6 millones de euros y c) el proyecto tendrá una vida de 40 años (no sabemos si el contrato contemplará que al finalizar los referidos años de concesión los activos revertirán al ayuntamiento renovados o viejos o que ocurrirá).

Con esta reducida información, ya veremos que nos enseñan luego.

El análisis que haremos será muy profundo y profundizaremos en cada párrafo que nos presenten pero de momento he preparado unos números con una serie de hipótesis (muchas) y adelanto que esto va a estar muy divertido.

No quiero aburrirles hoy con tecnicismos pero básicamente lo que parece es que han hecho un estudio de viabilidad basándose en dos métricas financieras, la TIR o tasa interna de retorno y el VAN o valor actualizado neto. Ambas están intrínsecamente relacionadas, la TIR es el rendimiento o la tasa que hace que el VAN sea cero euros.

Esto sonará a chino a muchos pero es sencillo si se tiene un poco de paciencia. Lo que nos dice un VAN negativo es que no hay que hacer la inversión y si es positivo que habría que considerarlo como inversión interesante por lo que un VAN cero (que se consigue con la TIR) es como el límite entre invertir o no invertir.

El VAN como se calcula es teniendo en cuenta los flujos de caja netos (no es el beneficio pero si les ayuda a entenderlo mejor se aproxima pero no es lo mismo) de un proyecto año tras año (en este caso 40 post construcción) y dividir cada flujo de caja anual por la tasa de rentabilidad que se espera/pretende/quiere obtener el inversor, lo que viene a llamarse “descontar los flujos de caja” para traerlos a valor de hoy bajo ciertas hipótesis de rentabilidad.

La TIR nos sirve para ver que tasa de descuento (rentabilidad) hace cero el VAN de esta forma se convierte en el mejor escenario teórico de rentabilidad en caso de inversión si se cumple las hipótesis de los próximos 40 años de ingresos y gastos. He preparado el cálculo de los flujos de caja de 40 años con una TIR del 11,14% como nos indica el ayuntamiento, es decir un VAN de cero euros y si suponemos (HIPÓTESIS A COMPROBAR) que los flujos de caja netos son iguales los 40 años (ya sé que no es el caso pero por simplicidad) esto implicará que los flujos de caja libre del proyecto (ya veremos si antes o después de impuestos porque no lo dice) será de 9,54 millones de euros anuales (esto no lo dice el ayuntamiento, lo digo yo haciendo cálculos a partir de la información que he comentado arriba).

Ya veremos en cuantos ingresos (ventas) se convierten esos 9,55 millones de euros de flujo de caja neto limpios, la cantidad puede ser muy pero que muy alta y ambiciosa. Pues bien nos dicen que este proyecto podría dar a sus inversores un 11,14% de rentabilidad anual de lo invertido sin considerar el impacto que tendría (positivo) si se pide deuda al banco (otro tema que habrá que analizar muy en detalle cuando se publique el estudio).

Como nos dicen que el VAN no va a ser cero sino que va a ser 40,6 millones eso quiere decir que han hecho el cálculo con una tasa de rentabilidad esperada por los inversores del 6,9%. Es decir que para impresionarnos nos dicen que los inversores se van a contentar con un 6,9% y por lo tanto el proyecto valdrá 40,6 millones.

Dicho de otra manera se habrá creado una teórica riqueza de 40,6 millones de euros ya que el proyecto generará 9,55 millones de euros libres para los inversores cada año (HIPOTESIS de resultado anual igual todos los años).

Otra forma de verlo es si yo soy un inversor que espera obtener un rendimiento del 6,9% estaría dispuesto a pagar por el proyecto 40,6 millones de euros, pero si mi expectativa de rendimiento es del 11,14% estaría dispuesto a pagar 0€ por el proyecto y si mi expectativa de rendimiento es un 12%  entonces estaría dispuesto a comprar el proyecto si me pagan 4,85 millones de euros (cálculo que he realizado yo con las hipótesis anteriores no validadas).

¿Cuál fue la rentabilidad de la bolsa española en el año 2025?

Un 50%!!!!!!!! Pues eso.

Ya publicarán el estudio de viabilidad y ya lo analizaremos. De momento esperamos pacientemente a que se anuncie en el Boletín de la Comunidad de Madrid.

Juan Pozuelo, Un vecino de Avenida de Europa enojado